建筑面积缩水 开发商应退钱

上周二，本报报道了阳光嘉苑小区房屋建筑面积“缺斤少两”的情况（详见10月28日FSA28版）。事实上，拿到房产证后才发现房子的面积“缩水”了的事情，并不少见。在魁奇路购置了一套商品房的李女士也碰到了这种麻烦事。由于公摊面积减少，导致房产证上的建筑面积缩水，李女士一纸诉状把开发商告上了法庭。

　　业内人士建议购房者，除了与开发商签订广东省商品房买卖合同外，购房者最好再与开发商签订一份补充协议，对建筑以及公摊面积的差异处理方案再做详细约定。

　　事件：建筑面积缩小

　　2010年，李女士在魁奇二路购买了一套78.29平方米房子，其中套内建筑面积59.40平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.89平方米的商品房。计价方式以套内面积计算，该商品房单价为每平方米11508.03元，总金额683577元。

　　后来，根据佛山市城市规划勘测设计研究院测绘结果表示，该商品房最终套内面积为59.94平方米，比之前签订的合同面积增加了0.54平方米。根据合同的约定，该房屋的总房价达到了689791元，于是，李女士向开发商支付了多出来的套内面积的房款6214元。开发商收到房款后，为李女士开具了售房款发票，载明房屋建筑面积为77.97平方米，单价为8846.88元/平方米，金额为689791元。

　　接下来，李女士的房产证办下来了，发现建筑面积比合同上的约定少了0.32平方米。建筑面积缩水的原因是公摊面积减少了，导致建筑面积也减少。

　　判决：

　　开发商应为缩水面积买单

　　建筑面积缩水了，开发商该不该退钱给李女士呢？开发商认为，该商品房是以套内面积计价的，因此对于公摊面积差异到导致建筑面积减少，开发商可不做出任何补偿。但禅城区法院却审理认为，开发商应为缩水的建筑面积买单。

　　法院指出，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十四条，当出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，没有明确约定情况下，而面积误差的绝对值又在3%的范围内，即李女士的房屋建筑面积缩水了0.32平方米，开发商应退还相应房款。具体计算方式为：合同约定总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-房产证登记建筑面积）。

　　因此，开发商应向李女士退还的房款为2794.03元。

　　分析：

　　套内面积计价合同

　　只认套内面积差异

　　记者了解到，如果只是套内面积出现了偏差，那就很好办，按照合同办事，根据合同里“面积确认及面积差异处理”的条款进行处理。但如果是建筑面积出现了差异呢？以套内面积计价的“面积确认及面积差异处理”条款就不适用了。

　　因此，建议购房者在签订合同时，最好再做一份《商品房面积差异补充协议》，明确套内以及建筑面积、公摊面积出现差异后的处理办法，防患于未然。