日本地震会改变租售结构 高层建筑市场风险大增

日本大地震在给制造业等多个行业造成沉重打击的同时，与居民息息相关的房地产业更是首当其冲。

 
根据公开资料推算，此次地震海啸受灾严重的宫城县和福岛县两地，合计面积约21068平方公里，总人口合计约450万人，两地大量建筑被地震和海啸破坏、摧毁，为两地乃至整个日本的房地产市场蒙上一层浓厚的阴影。

由此前日本发生的历次地震以及国际经验判断，尽管政府会在地震后出台支持灾后重建的相关货币和财政政策，但由于震后房地产市场对货币政策的短期敏感度较低，这些政策不能改变地震对房地产行业造成的短期冲击。

短期市场“裂变”

尽管每次地震对不同国家和地区的房地产市场影响各异，但在灾后重建过程中，是否有新的土地投资机会、政府制定的住房重建政策如何保证商品房市场秩序、地震对住房消费者心理产生怎样的影响以及这种影响的衰减周期又是多久，乃至整个房地产市场的恢复期要多久等问题，却是共同命题。美国1994年洛杉矶地震、日本1995年初的阪神大地震、中国台湾“9·21”大地震以及汶川大地震，在短期内都给当地房地产行业造成不小的打击，在很大程度影响了自住购买者与投资者。

日本阪神大地震造成经济损失1000亿美元，死亡6433人。日本房屋与城市发展部对1995年阪神大地震后奈良县的购房消费者进行了详细研究，震后购房意愿由震前的50.4%迅速下降为14.5%，降幅高达71.23%，而对公屋与私人商品房的租赁需求大幅上扬，其中公屋租赁需求由震前的46.1%上升为79.1%，私人商品房租赁需求由震前的2.6%上升为5.6%。

高层建筑将面临销售价格回落、价格体系重建的挑战。地震前倾向购买高层与超高层集合住宅的消费者数量，在地震后下降了93.9%，仅占购房人群6.1%比例的购房消费者倾向选择高层与超高层集合住宅，大大低于地震前16.9%的比例。

成都正合地产顾问有限公司高级项目经理杨奕峰就地震对房地产行业的影响进行了专题研究，他在接受《第一财经日报》采访时表示，根据日本的调查，高达70.8%的购房人群在地震后倾向选择联排别墅与多层住宅，比地震前上升了35.37%，这意味着在未来一段时间内市场恢复阶段，低密、多层将引领市场复苏。这种影响还包括去区域选择的变化。奈良县消费者调查显示，75.7%的消费者在震前选择居住于郊区，在地震后，88.6%的消费者倾向选择城市近郊区生活，上升幅度为17%，主要原因是消费者认为密度高的城市在地震中安全度更低。

但地震并未加剧日本房价的下跌。公开资料显示，阪神大地震后，日本全国土地价格指数在1995年与1996年分别下降3%和4%。其中“全国住宅地价指数”下跌幅度更小，仅为1.6%和2.6%，远低于这一指数在1993年和1994年的下降幅度。这意味着，阪神大地震并没有显著加剧当时的日本房地产市场下跌趋势。