广州国际金融中心：模式易复制 结构存隐忧

　　2010年10月15日，广州国际金融中心（以下简称广州IFC）举行试运营仪式。如果说孩子的名字包含了父母对他未来的期许，那么一座建筑的名称也彰显着它未来的定位。广州国际金融中心的名称显然已经说明了它的定位与发展目标。但是这栋名列世界十大高层建筑的大楼，伫立在以制造业发达而闻名的广州，远远地眺望着深圳与香港的金融市场。

　　名称上以及运营模式上的类似，让众多业内人士不禁将广州IFC和香港IFC放在一起进行比较。香港IFC的成功，给广州IFC提供了一种“榜样在前，成功可期”的信心；但是如果广州IFC仅仅试图简单复制而不仔细观察自身所处环境的特征，那么广州IFC让人心存画虎不成反类犬之忧。

　　目前出租率为16%

　　“就大楼招租而言，如果在预租阶段达到30%就是健康的。广州IFC出租的体量较大，租出楼面的30%就有可能是其他大楼的整个体量”，负责广州IFC写字楼租赁的世邦魏理仕资深董事潘日昇在接受时代周报采访时，也感慨广州IFC项目的庞大。因此，当写字楼面积达18万平方米的广州IFC投放进珠江新城写字楼市场时，多数人都不免对空置率产生疑问。

　　“目前广州IFC租出面积超过3万平方米，大部分租户是国际金融行业，接近10家，加上越秀地产自用楼面，入驻时会有很大的楼面投入使用，不会如外界质疑有较大空置。”潘日昇表示广州IFC的出租情况比预期更好。

　　尽管如此，已经创下广州写字楼市场租金纪录的广州IFC，每月最低160元/平方米，最高达260元/平方米的定价区间依然让人为其出租率感到担忧。

　　“两年前，珠江新城的合景国际金融广场月租已有240元/平方米，现在珠江新城平均租金是170元/平方米，因此IFC的租金不算太高，再升到280元/平方米-300元/平方米还有机会。”仲量联行广州商业地产部主管马炜图对广州IFC高企的租金并不感到诧异。

　　潘日昇认为尽管广州IFC的租金破纪录，反而能推动珠江新城整个区域的成熟，使周边的物业租金提升：“现在有很多大楼的月租已达到150元/平方米，甚至接近200元/平方米，广州IFC的租金是合理的。”

　　广州IFC的开发商越秀地产在接受时代周报采访时，并未披露更多招商情况，“当时承接广州IFC，根据政府要求在亚运前试运营，因此现在是内部试业阶段，要到明年二三月才正式开业。”越秀地产相关人士表示，“我们与租户间有协议，租户情况晚些会统一披露。预计到2011年底，广州IFC写字楼出租率能达到65%。”

　　时代周报记者就65%的出租率向负责广州IFC写字楼租赁的世邦魏理仕求证，潘日昇对此表示，用确切的预计指标去衡量大楼的出租率并不必要，相较而言，“客人的素质”才是关键。“如果要达到65%的出租率，我们现在都很容易达到，但租赁是双向选择的过程。首先要取决于租户的质素，经过谈判才能给出实际的指标。”

　　而交银国际研究部副总裁何志忠则认为65%这一目标相对保守。“以商业中心项目来说，65%的出租率不算太高。香港、伦敦、纽约的此类项目空置率不超过10%，若在经济高峰期可能只有2%-4%的空置率。以这个标准，广州IFC65%的出租率听起来低一点，但刚开幕的大项目，业主会考虑租户结构，需要1到2年才能看到出租率情况。”

　　广州门户的“头羊效应”

　　作为建筑界的共识，高度超过300米的摩天大楼已经失去节约用地的经济意义。然而，记者采访的几位人士都一致认为，对广州IFC项目应当从更大的角度去观察而不能囿于项目本身。

　　合富辉煌首席分析师黎文江在接受时代周报记者采访时，将广州IFC比喻成珠江新城的领头羊。黎文江坦言看好它的长期发展，“广州IFC标志性建筑，它连同珠江新城的其他建筑，包括新中轴线、电视塔、花城广场，直到中信大厦，是广州的门户。”

　　何志忠认为，短期来看，广州IFC的出现会加剧市场竞争，给周边商业项目带来压力，毕竟在租金水平差距不大的情况下，更多租户会选择入驻IFC，“从中长线来说，如果广州经济发展平稳，那么广州IFC较高的租金水平将对拉动珠江新城和整个广州的商业物业租金水平有一定帮助。”

　　尽管现在广州IFC在一些数据指标方面和香港、上海有一定的距离，但是何志忠表示，如果考虑到长线的金融发展，那么地标性建筑的存在则有着更多的正面影响，“只要坚持发展的定位准确的话，其他指标很容易追上来。”

　　“单是一座大楼的影响力有限，但是逐渐会形成消费群，周围还有诸如酒店、写字楼等项目，会从一座大楼慢慢衍生为一个区域。”中银国际副总裁白韧以香港IFC的发展历程为例做出分析，香港IFC于2003年落成后就不断有客户入驻，极大提高了周边地区的商业价值。而这种通过一个核心建筑带动整个周边地区商业价值升值的模式，“在全球主要城市的不少项目都有采用，效果不错。重要的是广州IFC能建立起类似的模式，带动周边乃至整个广州的经济发展。随着它的运行，将来广州的重心也将往IFC地区移动。”

　　或者，正是因为类似广州IFC这样的超高建筑能对周边地区产生很大的“溢出效应”，对整个区域经济带来“头羊效应”，因而广州IFC才能获得来自政府方面的大力支持。

　　马炜图就直言广州IFC是“政府大力推动的，在东塔还没有推出的时候，它是政府在珠江新城最为关注的事情，因为如果能做好，就能将珠江新城商业的气氛带动起来。”　　

　　香港IFC的发展中，政府金融管理机构的入驻对于项目人气的聚集带来了很大的作用。事实上，香港IFC第一期的主要租户就包括了香港交易所、强制性公积金计划管理局；而在香港IFC二期之中，香港金融管理局直接斥资37亿港元购入包括顶楼在内的共14层办公室面积。此次广州IFC开始运营，政府方面也采取了类似的方式来为广州IFC聚集人气—在广州市金融办倡议下，将组建广州金融家俱乐部，打造金融职能部门政策发布、行业沟通的专业场所以及汇聚高端金融界人士并为其提供商务交流、商机洽谈的专门场所，而广州金融家俱乐部已选址附楼北塔公寓顶部两层，场地规模约2000平方米。

　　穗IFC营商结构存忧

　　尽管白韧认为广州IFC采取的发展模式在全球各主要城市都获得了成功的验证，但是他依然提醒相同的模式在不同的土壤中可能有不同的生长路径。众多业内人士已经发现广州IFC和香港IFC运营方式上的类似，相似性能提供“榜样在前，成功可期”的信心，但若是不仔细观察两者的差异，那么可能导致画虎不成反类犬。

　　同样是打造国际金融中心（IFC），白韧认为香港和广州之间有着一个核心的差异，就是“香港和广州的产业结构不一样，香港金融行业占的比重比较大，广州金融的比重不会大”。

　　这种差异首先就体现在租户的实力对比之上，马炜图认为广州IFC租户的结构和香港IFC的不同，“香港IFC大概是5个租客就已经租用了整栋大厦，但是广州IFC的租户租用的面积没有这么大，能租用三层的客户已经算很大的了。”

　　而潘日昇则认为香港IFC和广州IFC的结构有很多不同。他认为香港有证券交易所，没有外汇管制，港币是国际流通的货币，自由的金融环境催生了对金融服务的极大需求。无数上市公司的活动，甚至每一间公司的季度业绩报告，都需要大量的银行家、律师、财务人才、会计师等在一起协同办公。这使香港的金融圈形成一个特点，就是律师、银行家、财务人才、会计师全部都在一个区域，彼此的写字楼不超过5分钟的路程。在潘日昇看来，“广州这个商圈可成为商业社会的群体，但广州没有香港这样的结构。”一个最简单的例子也来自租户的结构，“广州IFC没有香港IFC的重要的部分，就是外资的律师楼”。

　　何志忠认为，广州IFC重复香港IFC的成功，“可能性是有，但需要时间去落成”。香港作为金融中心，金融发展的历史比较长，有着成熟的金融市场，也有着大量金融机构的汇集，这使得香港IFC的成功有着先天优势，“有那么多金融机构在这里，香港IFC的租金水平自然比较高”。广州商业地产市场有自己的特征，广州“没有股票市场，没有融资市场，以贸易为主”，因此广州商业物业的租户大多还是贸易公司和制造业公司，而“这些公司可能对拉动租金水平来说会慢一点”。

　　何志忠表示当前广州的商业地产基本是平稳：“但是是否能获得快速的增长，关键还是看经济增长速度以及广州商业地位的提高。只有经济有着快速增长，才能吸引更多的国际企业和金融机构来广州，从而真正有效拉动商业物业的租金水平。”