北京住宅维修金使用标准出台

　　小区里的东西坏了，什么情况下动用业主交的住宅专项维修金，什么情况下应该归开发商或物业出钱？昨天，北京市住建委印发了《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》（简称《标准》），对这些问题首次给予了明确界定。《标准》规定，住宅保修期满后共用部位维修时，占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金。

　　首次界定三者责任边界

　　对于新出台的标准，市住建委相关负责人表示：“这是第一次明确了建设单位、物业企业和业主对物业的保修、养护、修缮的责任边界，将会使得物业修缮养护责任更明确，维修资金的使用更合理。”记者了解到，此前，由于维修资金来源不同，建设单位、物业企业和业主之间经常因资金使用界限不清而发生纠纷，各区县审批部门对于维修项目和资金的审批尺度把握也不统一。

　　保修期内禁用维修金

　　目前养护资金投入按责任主体可分为三类：第一类为建设单位，承担保修期内的质量保修责任，发生的费用由建设单位承担。第二类为物业企业，承担房屋建筑日常养护责任，并从物业费中支付零星维修费用。第三类为物业的全体业主，负责保修期满后住宅共用部位、共用设施设备的专项维修、更新和改造责任及资金投入。

　　记者了解到，小区内的电梯、墙面、消防等物业项目，都有法定明确的保修年限。根据《标准》，在保修年限中出现损坏，都由开发商负责修；如果开发商签订的《住宅质量保证书》中，承诺的保修期限高于法规的，以保证书上的年限为准。在质量保修期内，严禁使用住宅专项维修资金进行维修。

　　为了更加标准、精细地规范物业管理工作，市住房城乡建设委将在近期出台物业服务企业对房屋建筑维修养护的技术标准，与此审核标准相配套。

　“双2/3”同意可动用

　　《标准》规定，动用住宅专项维修资金，需要经过双2/3的同意。据介绍，住宅保修期满后，住宅共用部位、共用设施设备出现《标准》中规定的应该进行维修的情形时，应该由占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造。

　　《标准》对应该使用维修金的各类情况进行了详细的规定。以楼顶防水为例，根据《标准》，当漏雨房间数量累积达到顶层房间总数的30％以上，且局部补漏仍难解决的，可申请屋面防水整体翻修。

　　《标准》规定，当出现危及房屋使用安全或严重影响使用功能的6种情况之一的，不需要双2/3同意，可以直接使用住宅专项维修资金进行维修。晨报记者 赵阳

　　直接使用维修金的六种紧急情况

　　1 外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的。

　　2 电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的，或者定期检验时被责令停梯整改的。

　　3 高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的。

　　4 楼体单侧外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的。

　　5 专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的。

　　6 消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。