北京市三中院法官明确：违章建筑没有所有权

如果出租违章建筑，租赁合同是否有效？违章建筑的建造者是否可以通过法院确定标的物所有权？针对这些问题，市三中院法官一一作出解答。法官明确，违章建筑没有所有权，所以其建造者不会因为其建造行为就享有所有权。

“一般来说，在司法实践中，未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证施工的，均属违章建筑。”据市三中院民一庭副庭长齐晓丹介绍，自2014年1月1日至2017年3月31日，该院共审理涉违章建筑类二审民事案件150余件。其中，租赁合同纠纷案件数量最多，共77件，占总数的51.3%。齐晓丹说，这些案件分布区域广，涉及利益较大，涉案金额最多的达2779万元，在建设工程施工合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、财产损害赔偿纠纷中，涉案金额在100万元以上的案件就有24件。

如果出租违章建筑，租赁合同是否有效？“违章建筑租赁合同无效，但当事人可请求参照合同约定支付一定的房屋占有使用费。”市三中院民三庭法官李丹说，出租人就违章建筑与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。

未取得建设工程规划许可证所签订的建设工程施工合同属无效合同。对违章建筑，工程尚未完工，被行政主管部门责令强制拆除的，承包人无权要求发包人支付工程款，发包人已支付的工程款应当返还。承包人因此支出的材料费、人工费等各项支出应作为实际损失，由双方按照过错程度予以分担。发包人作为办理建设工程规划审批手续的责任人，对未办理规划审批手续导致合同无效所造成的损失应承担主要责任；承包人若明知工程缺乏规划审批手续，仍进行建设，对合同无效所造成的损失应承担次要责任甚至同等责任。

“违章建筑没有所有权。”市三中院法官曾彦特别强调，违章建筑的建造者不因其建造行为而取得标的物的所有权，对于违章建筑的处理属于行政机关的职责范围，人民法院不能通过民事判决处理违章建筑的所有权归属。因此，在一些离婚诉讼中，夫妻二人要求对共同建造的违章建筑进行分割的，人民法院不予处理。法院建议双方当事人搁置争议，自行协商解决。如果离婚后，补办了相应合法手续，违章建筑物成为合法建筑的，当事人可以依照法律规定，另行提出分割主张。

另外，违章建筑不能侵犯他人尤其是邻居的通行权、采光权等相邻权利，否则相邻方可到法院起诉维权；只有行政机关有权拆除违章建筑，其他单位和个人擅自拆除他人违章建筑的，应依法赔偿。