小区建筑物广告收益应归全体业主所有

小区建筑物广告收益应归全体业主所有

来源：经济信息联播

    最高人民法院24日公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，并将于2009年10月1日起施行。

    这两部司法解释在物权法等法律规定框架内，立足审判实践需求，着力于增强法律规定的可操作性。

    主持人:关于物权法等等问题是我们大家非常关心的问题,今天我们演播室就特别请到了物权法的主要起草者之一,中国社科院民法研究室主任孙宪忠先生,来到我们演播室,接受我们访问。孙先生,你好。其实大家非常关心,与物权法相关的司法解释,现在我们终于看到司法解释出台了,那么从您的研究来看,这个司法解释现在出台主要是要解决哪些问题？

    孙宪忠:一个法律的制定当然是要作用于社会,来推动社会的进步。所以物权法的实施性的司法解释,意义就很大,对我们国家来讲,尤其城市居民都是居住在集合性的住宅里头很多人住在一个楼里,在这种情况下就形成了建筑物区分所有权和相关物业管理的问题。所以这个问题的解决具有普遍性的意义,不像别的国家那样单一住宅只是对个别人可能才有作用,但是我们国家有特殊的国情,这意义就很大。在这个法律中间,从我们立法和司法过程中,司法解释主要是解决这样一个问题,首先谁是业主。其实业主是两个方面,一个是单一业主,一个是共同业主,这是两个不同的概念。另一方面,我们业主支配对象的范围究竟多大,单一业主支配建筑物的特定部分,特定部分之外整个支配范围叫做共同部分或共有部分,在法律上要明确哪些建筑物是归哪些人所支配,要从法律的调节秩序上搞清楚。

    主持人:要严格界定。通过我们这一次来看,司法解释已经给了我们一个很明确的答案,下一步我们许多遇到的问题需要来解决,就可以按照这个司法解释,给我们界定的答案来解决。现在我们遇到另外一个问题,大家非常关心,我们住在一个集合性的公寓住宅里,相互之间的关系非常密切、不可分,有时候会出现种种物业和业主之间发生纠纷,物业违反了我们签订的物业合同以后,这个问题该怎么处理,过去我们知道很多业主把问题交给业委会,由业主委员会替他们起诉、处理问题,现在司法解释出台以后,业主委员会应该怎样维权？

    孙宪忠:以前就共同部分的权利,以前到底怎么维护、怎么行使确实在法律上不是太明确,到底是单一业主的权利,还是共同业主的权利,这个很难说。比如在建筑物的房顶上做广告,在建筑物的外墙上做广告,从法律来说,当然建筑物的墙壁和房顶是大家共同所拥有的,但是做广告的人有时候是和政府去协商,有时候是和业主委员会去协商。

    主持人:或者跟物业管理公司协商。

    孙宪忠:有时候是跟个别的业主,比如跟房顶上的业主协商,但是他忽视了一个最基本的问题,实际建筑物的整体从法律上来说是连接在一起的。

    主持人:不可分的。

    孙宪忠:是不可分的,所以所有全体业主共同的权利实际支配到权利共同的部分,所以建筑的房顶也罢,外墙也罢,都是全体业主共同权利支配的对象。

    主持人:所以出售出租都应当交由全体业主共同决定。

   孙宪忠:而不是一个单一的业主,或者是政府,甚至有时候是物业公司、物业管理,现在法律明确,应该更多称为物业服务公司,因为你主要是服务的,管理的色彩应该淡化一些。

    主持人:大家关心的还有一个问题,比如小区的物业费究竟这个价格怎么定,未来价格是涨还是降应该怎么调整,物业管理费用收取额度应该怎么收,还有小区停车位的问题是大家非常关心的问题,停车位究竟应该怎么出售出租,要满足小区业主,还是可以向外出售,这个问题未来将怎么解决？

    孙宪忠:这是两个方面的问题,首先是物业公司服务收费问题,现在法律已经明确,只能是跟单一个人所取得的实际支配面积相联系,也就是说共同面积大家有分担的义务,究竟在这个共同居住范围里你享受多大的权利,然后你就承担相应的义务。这是一个方面的问题。另一方面的问题,物业管理公司如果说在这个方面有私自的涨价或者变价的行为,那政府也会审查他的,同时业主委员会也可以和他们解除服务管理的契约,这样一个法律主张也会得到法院的支持。

    主持人:关于这次出台的司法解释,确实让我们大家看到了,物权法不仅仅是一部法律悬在半空中,它已经踏踏实实落在地上,落在我们每一个业主身边,这样我们大家在以后,在维护自己权利的时候就有了很清晰的法律界限。

    孙宪忠:是的。

    主持人:我想这两部司法解释的出台,会为我们未来创造和谐社区和社会做出一定的贡献。非常感谢您接受我们的采访。

    孙宪忠:谢谢。