经济评说房价中期只可能下跌的逻辑

   今年4月17日,国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出十条举措,即业界所称的房地产“新国十条”,随后,大量的配套政策和实施细则不断跟进。但3个月后,根据国内媒体的追踪调查和中国指数研究院的数据,大多数地方的房价并未实质性松动,倒是本应该与房价维持正向关系的房租价格大涨。以北京为例,6月房屋销售价格指数同比上涨13.5%,普通住宅租赁价格指数同比上涨18.16%。

　　就在房价尚未实质性下跌,房地产商资金链仍有余地的同时,社会上也出现了很多不同声音。有观点认为经济增长的不确定性决定了目前不能打压房地产;还有观点认为房价关联的行业太多,不能下跌,稳定即可。而最根本的是,长期以来很多学者和民众都认为,中国经济发展长期来看是乐观的,人口红利和城镇化决定了房价的长期趋势仍是上涨,只是近年来上涨过快,需要放缓而已。然就笔者来看,这一长期性的惯性思维是错误的,房价中期只可能下跌。

　　经济内生增长因素均不乐观

　　从超长期看,我国经济的内生增长来自于人口红利、资本投入和技术进步,但这三方面在今年下半年乃至未来数年都不甚乐观。

　　人口红利期即将过去

　　目前,我国距离人均年龄46岁的人口红利顶峰期还有8年的差距,但实际上消费能力已经接近顶峰的位置。新中国成立以来,1949—1957年、1960年代自然灾害后到1970年代计划生育全国推行,这两个时期出现了两波显着的婴儿潮,之后人口增速猛降。到今年,两波婴儿潮”的年龄分别在53—61岁和43岁左右。目前,1949—1970年之间出生的人们的平均事业发展高度、收入水平和消费水平正处于顶峰,但随着时间的推移,这些消费主力越来越多地将被计划生育推行后的独生子女替代,如果工资水平不大幅提高,国内消费很可能快速下滑。

　　资本过剩,滋生诸多隐患

　　自改革开放以来,我国持续大量吸引外资,同时内生的资本也不断增长,如今已经不那么缺乏资本了,主要表现为:国内企业走出国门并购、大量投机资本炒作商品和房市、各地提高外资进入门槛并降低外资优惠政策等。而且,2008年国际金融危机时期,在本身没有由内需和外需创造足够多的投资机会的前提下,为了保证经济增长而实行宽松的货币政策和积极的财政政策,更进一步加重了资本过剩的状况,出现大量产能过剩、地产泡沫、通货膨胀隐患等严重问题。

　　技术进步缓慢

　　技术进步一直没有停止,但实际上,自美国克林顿时期的信息技术革命后,技术发展近年来相对十分缓慢,无法有效驱动世界经济,尤其无法支撑中国每年8%以上的经济增长。

　　正是因为人口、资本、技术三方面的根本性经济驱动因素难以为继,且已积累了贫富分化、社会浮躁投机化、腐败、环境污染、资源过度消耗、通胀隐患、资产泡沫等诸多燃眉之急,中期来看,我国经济高增长之路不太乐观。

　　出口和投资带动增长难以为继

　　出口。历史上,有很多发展中国家在某一特定的经济发展阶段依靠劳动密集型产业的出口带动经济腾飞。发达国家中有的出口在国民经济中也占特别重要地位,如日本、德国。但经验表明,出口总量占全球总量10%左右是顶部区域,再增加一个百分点非常困难。2009年,我国出口总量已超越德国,成为世界第一,占全球出口的9.8%。与此同时,我国也成为了国际贸易领域的“众矢之的”。而后金融危机时代的美国力推“再工业化”,提出5年出口翻番战略,希望借此增加就业,势必会对我国出口制造业进行打压。与美国同样面临高失业率的欧洲正处在债务危机泥潭中,赤字方面的考虑也让其对中国制造怀有敌意。印度为首的发展中国家,其劳动密集型产业与我国有天然的强烈的互斥竞争。不仅如此,“中国不是市场经济国家”的裁定有效时间为15年,基本可以确定我国在2014年上次裁定到期前都无法摘掉这个帽子,从而不得不在国际贸易诉讼中采用其他市场国家的数据,从根本上导致了世界其他国家可以对我国制造肆意进行反倾销。人民币升值也是中期趋势,自然也会对我国出口造成一些负面影响。所以,用出口来拉动经济增长已难以为继。

　　投资。正如上面所述,2008年国际金融危机以来,我国货币发行量节节攀升,2008年和2009年的经济增长主要依靠政府牵头的投资,特别是固定资产投资拉动。2009年我国支出法GDP中43.5%为资本形成总额,而资本形成总额中94.5%为固定资本形成总额。目前,我们已经处于宽松货币的后期,产能过剩、通胀预期、资产泡沫、地方债务等问题已经非常严重,总体上处于需要回收流动性的阶段,因此投资是处在要被控制的时期。

　　需要说明的是,如果是由消费带动的投资,是可以持续的;若是投资在研发、产业链整合上,积累长远竞争力,也是可以持续的。但问题在于,国内消费被高物价尤其是高房价所累,迟迟难以启动,根本无法找到足够的消费需求所创造的投资机会。大部分投资都是由政府拉动或者房地产行业维持不正常暴利拉动的,同时,在这个技术进步缓慢的时代,加之国内社会心态的浮躁,也使资金多年来大多选择投入“赚钱最快”的领域。用这样的投资来拉动经济,中期看已经无法维持,这既是通胀、泡沫、产能过剩决定的,也是资源的有限性决定的。

　　高房价通过抑制消费来威胁经济

　　房价涨到现在不可收拾的地步,和政府推动的供应结构垄断直接相关。2003年8月12日,由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》把住房供应的主体由“经济适用房”改成了“具有保障性质的政策性商品住房”,同时,把房地产业定性为“促进消费,扩大内需,拉动投资增长,保持国民经济持续快速健康发展”的国民经济的支柱产业。自此,保障性住房几乎全部消失,住房供应实际上开始由地产开发商垄断,房价开始一路上涨,成不可遏制之势。大量的地产商之间本应有激烈的价格竞争,但地方政府早期为了GDP、后来为了GDP和土地财政收入,漠视、纵容甚至推动行业形成了默契,长期以来一直不断涨价,且面对几次小规模的地产调控“越压越涨”。在这样的背景下,到今年3月的第一周,房价已经涨到了让人们忍无可忍的高位。以北京市为例,不含政策性住房的住宅成交均价已高达19907元/平方米,而一季度全市城镇居民人均可支配收入7669元。换言之,平均收入的居民每年不吃不喝也只能买到1.54平方米的住房。房价收入比大幅超过国际上认为较合理的范围。

　　高房价严重抑制总体消费

　　目前中国的房价,使中低收入者望房兴叹。即便收入相对较高的白领精英阶层,也绝大多数要依靠父母的多年积蓄付首付款,然后用每月收入的相当一部分甚至大部分支付月供。本来,这些财富是可以被用于消费各种农业、工业产品和服务上的。

　　当前利益输送对象的消费结构不利于经济均衡发展,且消费总量是下降的。高房价并不导致财富的消失,而只是产生的财富转移到了少数人手中。高房价的利益输送对象有三类:政府、银行和产业资本、特权和投机势力。

　　政府方面,虽然这部分转移的财富还是“取之于民、用之于民”,但大多数都被用于公共基础设施建设等方面的再投资,转化为居民消费的很少。银行从地产商、购房者的贷款中得到了客观的利息收入,产业资本(包括部分相对正规化的地产企业)通过投资房地产获得了丰厚且“阳光”的利润,他们收益大多都没有转化为消费,而是用于再投资。特权和投机势力则是最需要打击的对象,其包括政府和银行中的部分管理者、大量走在“灰色地带”的地产商、通过权力交易牟利的权力者、炒房的游资,等等。

　　平均分配财富产生最大消费是经济学的常识性逻辑,即便是这部分人群大量消费,总体来看消费总量还是降低的。而且,他们的消费大多用在奢侈品(如名车、名表等)上,不符合我国经济发展中产业均衡的要求。这也就是为什么各国高度重视基尼系数等贫富分化指标的原因。

　　驳“买房本身是最大的消费”论

　　有一种观点认为,维持高房价与提振消费并不矛盾,因为“买房本身是最大的消费”,其含义是买房本身构成了对建材、建筑业劳务等方面的消费。不可否认,这些产品的消费也属于消费范畴,但问题在于,大面积的地产建设伴随着资源的极大损耗,还要付出越来越高的资源价格和环境代价。在历史上,欧美各国没有一个国家能够长期维持大规模地产建设。实际上,目前我国的水泥、钢铁、建材都已在产能过剩最严重的行业之列,这些行业的消费已经达到顶峰。

　　消费不振威胁经济发展的可持续性

　　和以消费为经济增长主引擎的欧美发达国家不同,我国经济增长常年来一直主要依靠出口和投资拉动,而这两大引擎已越来越难以为继。国家希望“拉动内需”已有数年,却迟迟难以见到成效。2009年消费在GDP中的比重仍然只占三成,远不足以支撑起“去房地产化”后的经济增长。在这样的背景下,如果消费继续因为可支配收入增长缓慢和房价持续上涨而不振,我国经济不能顺利向消费型经济成功转变,就很可能无法顺利跨越人均GDP3000美元的阶段,因而掉入“中等收入陷阱”。

　　房价中期只可能下跌的逻辑

　　在三大经济内生增长因素均不乐观,出口和投资引擎难以为继的背景下,如果无法提振消费,顺利使我国向消费型经济转变,那么经济增长必将持续放缓,甚至可能陷入困境。高企的房价收入比正是严重抑制消费的推手。要防止经济增长放缓,就必须降低房价收入比,释放消费,引导资金回流实业。消费创造更多实业投资机会,实业利润增长再通过劳动报酬推高消费能力,形成良性循环。然而,从2003年到2010年,房价增长的速度远远超过收入增长速度,目前让收入来追房价,5—10内是根本不可能完成的任务,因此只有降低房价,才能降低房价收入比。

　　再者,如果经济增长放缓,所有市场经济实体基本都难以独善其身,企业利润降低带来的必然是企业倒闭、裁员、降薪,很有可能引起连锁反应。大量在收支平衡边缘的按揭购房者将会难以支持,选择违约。虽然我国暂时还没有房贷再打包的衍生品,但违约仍会通过引导预期进一步抑制房屋需求。消费本身的下降使经济持续放缓,而政府投资现已走到了地方融资平台债台高筑、严重通胀使货币无法继续扩张的境地,不可能无止境地来救经济。最后,在“增长放缓—消费衰退—增长更放缓”的螺旋模式下,房价只能不断下跌。

　　房价下跌损伤经济的考虑

　　要降低房价,自然涉及到一个问题:降低房价后,严重影响上下游几十个行业,且地产抵押物市价的降低和银行本身的困顿会严重抑制投资,经济增长一样要放缓。不解决这个问题,仅仅要求降低房价就变成了“风凉话”。其希望就在于加速中西部地区的城镇化。

　　目前,在我国房价收入比并不是都一样高,通过产业西移,中西部很多地区居民的收入水平会有较大上升空间。而且,国家战略性地向消费型经济转型,首先就要提高薪酬,这对东部许多低利润率制造业带来了压力,他们有西移的动力。东部沿海的生活成本不断上升,也会促使人才和企业更多地考虑到中西部地区。这样一来,中西部的开发和城镇化加速就会带来很多地产建设的需求,可以缓解地产建设收缩的冲击,争取更多的时间。换言之,降低东部的房价,在中西部进行城镇化,在房价下跌的同时地产建设的总量就不会大降。另外,保障房建设也是有益的补充。

　　经济转型、降低房价、中西部城镇化、产业西移,它们之间相互联系、促进。如果能够系统性地结合和推进,将给我国经济带来真正可持续发展的动力。