多城新规减少新房公摊面积 得房率提升渐成趋势

随着房地产供求关系转变，自去年以来，监管层提出要在供给侧进行优化，满足市场对于“好房子”的需求。

住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）部长倪虹多次强调，要“下力气建设好房子”，鼓励企业研发好产品、好材料、好设备，鼓励多行业跨界协同合力建造绿色、低碳、智能、安全的好房子。

《中国经营报》记者梳理了解到，提高住宅得房率，即是不少城市优化增量住房的一大发力点。近日，包括深圳、湖北等在内的多个省市发布建筑新规，对于住宅容积率计算方式进行修改，在减少公摊面积的同时，并对阳台、飘窗等户型设计要求进行调整，进而提高购房者获得感。

多城优化容积率新规

5月17日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市建筑设计规则》（2024年修订版），在楼层高度、部分公共空间的面积计算及具体住宅设计等多个方面均有突破。

比如，在备受市场关注的公摊面积计算规则上，深圳明确避难层、机房等公共空间列为“不计容面积”。针对高层住宅楼层问题，新规提出，新型产业用地（M0）中主导用途的建筑高度不得超过250米，住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150米。若以常见的普通住宅层高来计算，这意味着住宅将被限制在50层以内。

据了解，根据目前施行的《商品房销售管理办法》，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。公摊的建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、门厅等公共区域。一般建筑楼层越高，公摊面积越大。

在住宅设计上，深圳新规还放松了阳台尺寸和飘窗面积规定。据了解，此前深圳新建住宅阳台的进深不能超过2.4米，而新规明确“计一半面积的阳台进深不超过2.4米，超过部分的水平投影面积应全部计入规定建筑面积”，意味着阳台可以把进深做大。此外，凸窗的进深由0.6米增加到0.8米，意味着飘窗的面积也将增大。

在深圳发布新规之前，广东省佛山市、惠州市也于近期发布了房地产及建筑行业的规定，均优化了住宅容积率计算规则。

比如佛山的规定中，对于新出让的住宅用地，规定住宅套内阳台的“折半”计容面积上限由套内建筑面积的18%提高至20%；取消对单个阳台的进深和面积限制；取消凸（飘）窗窗台与地面高差小于0.45米需计容的要求。

惠州的规定明确，建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房不计入容积率建筑面积，但不计入容积率建筑面积的总数不得超过屋顶面积的25％；规划设计条件约定建成后无偿移交政府的配套设施不计入容积率建筑面积；结构净高不超过2.10米、窗台高度不小于0.45米，进深不超过0.80米的住宅建筑飘窗不计入容积率建筑面积；面积小于3万平方米的用地，住宅建筑首层用作建设停车库的建筑面积，不计入容积率建筑面积，但层高应不大于4.5米。

除了减少公摊面积外，惠州还鼓励开发商建设高品质住宅，利用挑高、错层的大阳台打造户属空中花园。户属空中花园中不小于两个自然层高的部分不计入容积率建筑面积且不计入产权面积；支持住宅建筑设置层高不小于两个自然层高、可供业主共享的开敞式公共休闲绿化平台，该平台不计入容积率建筑面积，且不纳入公摊面积。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，佛山和惠州计容面积和公摊新规，本质上是通过增加套内面积从而降低单位购房价格和成本，变相降低了房价，有利于提升消费者购房的积极性。

据他介绍，按照佛山的新政，套内面积可以做到建筑面积的90%以上，这样建筑面积90平方米的房子可以做到三房，而原来只能做到两房，实际上起到了控制总价的情况下，助力改善性需求的效果。

据了解，早在去年11月份时，广州市就对建筑容积率计算规则做出调整，将住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台，不限制其进深。同时，对于套内建筑面积超过144平方米的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高基准值由原6米放宽为7.2米。

供给端向“好房子”看齐

李宇嘉指出，上述计容面积修改和公摊新政并不是产品的创新，而是通过调整规划指标以提高购房者的获得感。

据他介绍，实际上通过阳台和飘窗面积增加得房率此前也一直是开发商常用的销售思路。不过，在容积率规则未调整前，开发商常用“打擦边球”的方式“偷面积”，以提高项目竞争力，此类行为以往常被认为是不合规的。“现在将其规则化，如果所有土地、开发商都这么做，就会被市场认为是理所当然。”

面对房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,去年中央作出了重要的战略部署，其中之一就是构建房地产发展新模式。

对于新模式，倪虹于去年11月份对外作出解读，其中首要的就是始终坚持“房住不炒”的定位，以满足刚性和改善性住房需求为重点，努力让人民群众住上更好的房子。再从好房子到好小区、好社区、好城区，进而把城市规划好、建设好、治理好，为人民群众创造高品质的生活空间。他已多次强调，要“下力气建设好房子”，鼓励企业研发好产品、好材料、好设备，鼓励多行业跨界协同合力建造绿色、低碳、智能、安全的好房子。

今年4月30日，中央政治局会议明确提出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。在优化增量住房方面，业内预计优质地块和高品质住房供给有望增加，以满足人民群众对优质住房的新期许。

具体到城市层面，以北京为例，近几年，北京在住宅用地出让时要求开发企业承诺项目要满足绿色建筑二星级标准、采用装配式建筑且装配率达到60%等要求，部分地块还要求参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》，整体对建筑标准提出了更高的要求。

今年4月份，北京住房公积金中心发布的征求意见稿明确提出，对使用住房公积金贷款购买二星级及以上绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的缴存职工，贷款额度最高可上浮40万元。

记者了解到，提高得房率，也是不少城市优化增量住房的一大发力点。越来越多的新房项目开始将得房率当成营销卖点，一些得房率较高的项目也更受购房者青睐。

近日，记者在北京市场了解到，今年首个“带方案入市”的住宅项目已进入蓄客阶段。据了解，在新模式推动下，去年下半年住建部指导中国勘察设计协会组织开展了“全国首届‘好房子’设计大赛”， 北京和南京两个重点城市各自选定一个赛题地块，而北京最终选定昌平区生命科学园三期地块。今年3月份，该地块吸引了18家房企参与报名竞价，最终由石家庄

竞得，近期，该项目对外公布由龙湖操盘，定名为“龙湖·观萃”。

值得注意的是，根据此前出让信息，该项目可以结合北方气候特点合理设置阳台，阳台建筑面积不超过住宅总建筑面积8%，进深不得超过1.5米。

在该项目位于朱辛庄的一处临时接待厅内，置业顾问告诉记者，“270°空中浮岛阳台是项目的一大卖点，预计得房率将在80%~95%。此外，项目还将设置架空层和风雨连廊，增加住户社交空间。”据其介绍，项目近期已接待客户超过300组，多为在北京北部通勤的年轻客群。

据中原地产首席分析师张大伟介绍，北京此前几年“限竞房”扎堆入市，在降低购房门槛的同时，得房率却普遍较低。彼时，89平方米的小三居户型局促，得房率一般只有75%。而最近开发商新规划的户型得房率已经普遍超过了80%。

据了解，目前，已有越来越多的省市鼓励在供给端加大优化力度。比如湖北省鼓励高品质住宅开发，对架空层、空中花园等给予免计容奖励，优化阳台、入户花园等设计规范，支持企业建造好房子。

中指研究院华中市场分析师李国政介绍，今年湖北省上市的部分新楼盘，在户型设计与品质方面有明显提高，第四代住宅也陆续面世，实现了以供给激活需求的目的，武汉、十堰的高品质住宅，都出现了“日光”的案例，起到了市场风向标的作用。

中国经营报记者 吴静 卢志坤 北京报道