广州老旧小区改造新模式：改造+运营 焕新又“驻颜”

　　近日，广州市首个老旧小区改造设计施工运营一体化（EPCO）项目（黄石花园小区等15个老旧小区）完成招标工作，该批项目将引入社会资本，投资运营小区内300多套直管公房，推进无物业小区的物业引入工作。

　　未来，街坊不仅可以收获更好的小区环境、更完善的生活配套，还将迎来年轻的新邻居以及物管公司，实现闲置公房有效利用、改造成果长效保持。

改造前的休闲娱乐区

休闲娱乐区设计效果图

　　设计方案更符合运营需求 一次改造长期保持

　　本次招标的改造项目为EPCO一体化模式，是广州首次在老旧小区改造中采用的模式。“过往的改造通常是EPC，就是设计施工总承包，工程完成就结束了，没有物业的小区如果管养不到位，改造成果将难以维持。这个项目加上了O——运营，改造只是开始，还要引入物业，负责后续的运营维护。”白云区住建局相关工作人员说，“这意味着，中标单位从全生命周期来思考改造，设计方案将更符合运营的需求，而且‘一次改造、长期保持’。”

　　记者了解到，愿景集团为主的联合体中标了该项目。这家“过江龙”企业在全国率先探索老旧小区改造的市场化模式，因为打造“党建引领、民意导向、微利持续、改管一体”的北京“劲松模式”而广为人知。

　　今年以来，广州市住建局出台《广州市引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法》《广州市老旧小区既有建筑活化利用实施办法》等配套政策，明确社会资本可以全链条或分阶段的方式参与老旧小区改造项目投资、设计、建设、运营和管养等实施工作。社会资本可根据项目实际情况，参与老旧小区存量资源运营，在符合安全管理要求的情况下，对公有房屋、公共低效闲置用地、机动车泊位、公共广告位等存量资源开展活化利用，并鼓励整合相关国有企业物业、私有物业，成套成片共同改造提升和经营管理。通过引入社会资本补齐社区民生短板，鼓励和引导既有建筑按正面清单进行活化利用，优先增加公共服务及市政公用设施，适当增加便民商业设施，丰富社区供给，提升小区居住品质和街区活力。

改造前的车棚

车棚设计效果图

　　引入社会资本承租闲置公房 改造为青年公寓

　　招标公告提到，该批项目涉及黄石花园、省医宿舍、东方小区、逸景居、冶金小区等15个老旧小区，改造内容包括但不限于对改造范围内树木资源进行保护管养、部分小区进行雨污分流改造、小区楼内公区三线改造和小区公共部分三线整治、楼本体外立面翻新改造、新增（翻新）非机动车充电桩等。

　　值得注意的是，招标公告要求对招标范围内的空置公房进行整合利用，对该部分进行投资改造，使资产满足商业运营的要求，打造青年公寓，实现闲置资源开发利用、公房社会化可持续运营。另外，对本次招标范围内符合接管要求的小区实施物业管理，建立小区物业长效管养机制。

　　在老旧小区改造中引入社会资本承租闲置公房并投资改造为青年公寓，这在广州尚属首次。“这部分由社会投资，改造完提升了公房的价值，企业出租营收投入运营,小区闲置公房资源得以有效利用，破旧环境得以改善，还会增加健身、阅览室、咖啡店等，小区活力会好很多。”白云区住建局相关工作人员说。

　　公房改造运营，是一块没多少肥肉的“硬骨头”。如果企业自筹资金运营，一般需要10年以上才能回本。根据《广州市引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法》，社会资本最长有20年的服务期限，倡导微利可持续的运营模式。将设计施工与运营一体化招标，也是采用了肥瘦搭配、软硬结合的思路，解决了“硬骨头”没人啃的问题。

　　广州市住建局表示，接下来将扎实推进该项目实施落地，持续探索完善老旧小区改造市场化运作及长效管养可行路径，助力城市更新高质量发展。